Depuis plusieurs années, et même si ce phénomène s’est ralenti en raison de la crise sanitaire, de nombreux résidents de villes touristiques proposent leur appartement meublé en location de courte durée à une clientèle de passage, par l’intermédiaire de plateformes dédiées.
Cette pratique, souvent génératrice de nuisances pour les autres occupants de l’immeuble, est de plus en plus souvent interdite par les règlements de copropriété.
Elle est également combattue par les municipalités, et notamment la Ville de Paris qui s’est fondée sur l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, autorisant les Communes et Agglomérations de plus de 200.000 habitants à réglementer les locations meublées de courte durée, pour encadrer les locations de courte durée.
Tout propriétaire qui se propose de louer, pour une « courte durée » et « de manière répétée », un local qui ne constitue pas sa résidence principale, doit obtenir une autorisation de changement d’usage au sens du Code de l’urbanisme, cette activité de location, en principe de nature civile, étant alors considérée comme commerciale.
La Ville de Paris subordonne ce changement d’usage à une compensation par l’achat ou la transformation d’une surface équivalente en habitation, ou l’acquisition de commercialité.
Quant aux propriétaires souhaitant rentabiliser leur résidence principale, lors de leurs absences, la mise en location ne peut excéder 120 nuitées par an.
Cette réglementation a été déférée en justice.
Par trois arrêts rendus le 18 février 2021 ( 17-26.156 ; 19-13.191 ; 19-11.462 ), la Cour de Cassation, après avoir posé une question préjudiciable à la Cour de Justice de l’Union Européenne, a jugé que cette atteinte portée à la liberté de jouissance de propriétaires de biens immobiliers, était justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la protection du marché locatif traditionnel et à la lutte contre la pénurie de logements, et que le régime d’autorisation était adapté et proportionné à l’objectif poursuivi.
La Cour de Cassation a également apporté des précisions intéressantes sur ce que l’on devait entendre par « courte durée » et « de manière répétée » en jugeant, sur le premier point, que toute location à la nuitée, à la semaine ou au mois, dès lors que cette durée est inférieure à un an (sauf bail de 9 mois à un étudiant ou bail-mobilité), devait être considérée comme étant de courte durée et, sur le deuxième point, que deux locations suffisaient à caractériser la répétition (« à plus d’une reprise »).
Il sera rappelé par ailleurs que les locataires qui souhaitent se procurer des revenus en louant leur appartement durant leurs week-end ou vacances s’exposent non seulement à la résiliation de leur bail, la plupart de ces derniers stipulant une clause d’interdiction de sous-location sans l’accord express du bailleur, mais également à verser à leur propriétaire les « sous-loyers » perçus à l’occasion de ces locations de courte durée, ces derniers étant considérés comme des « fruits civils » au sens des articles 546, 547 et 548 du Code Civil, ainsi qu’en a jugé la Cour de Cassation par arrêt du 12 septembre 2019.
François MARCEL